全球夯投資房地產科技 扭轉氣候危機

想像，有一天你住的房子、工作的辦公室，成了現在像是手機、汽車的載體，因為5G、物聯網、AI 等技術，讓家中或辦公室的各式設備都高速連網、彼此溝通協作，並執行運算大數據可被用來節省能源、處理廢棄物、更預測水塔、電梯更換維修的時間；甚至如共享經濟Airbnb出租，或買服務但不買設備的智慧電器訂閱制；而當你要買賣房時，應用區塊鏈進行房地產交易或衡量出租效益等等。

因此，這些不再單以空間使用為其房地產買賣的最終價格，而是達到節能或共享經濟的效益來彰顯其價值的技術，才是影響傳統房地產開發及營運商角色的致命關鍵；更直白的說，未來發號司令的是擅長於房地產這個載體上，將永續、買賣、租賃、產權保險、金融等各方面去提升效率和價值並整合運用的科技公司，都通稱為房地產科技(Prop Tech)。

然而，全球房地及建築產業的未來，還無法立即亮麗起來，據國際能源總署(IEA)顯示，房地產及建築產業消耗了全球約40％的能源，排放了所有溫室氣體的30％，消耗原材料的40％，比交通運輸和工業製造部門都還多，簡直是造成氣候變遷的最大禍首！

三重挑戰

因此，各國政府紛紛將建築節能列入節能減碳之重點工作，藉由建築物節能減碳法規或綠建築的推行，以達減排放及降低能耗目的。如歐盟綠色新政之永續歐洲投資計畫經費達1,000億歐元，揭示2050年要達到碳中和，2030年減碳50%~55%。   而建築能源效率證書制度，如歐盟最高指令歐盟建築節能指令EPBD(Energy Performance of Buildings Directive, EPBD) 規定境內的不動產在買賣、租售等交易必須檢附能源效率證書、分級標示作為交易雙方與主管機關審核的必備文件。

更甚，股東及投資人也動了起來，已明確優先投資那些能執行低碳和淨零碳排放的公司和資產。如由荷蘭養老基金資產管理公司APG與PGGM、及挪威央行投資管理公司Norges等機構資助建立房地產標準之新計劃，以便能全盤地評估其全球房地產投資組合中的脫碳途徑及氣候變化風險。這些機構是起草全球房地產可持續標準(Global Real Estate Sustainability Benchmark，GRESB)的發起者，其勢在必行的決心不容忽視。

來自商辦空間的客戶或租戶更要求房東「必須配合」他們以降低碳排放，如微軟宣佈到2030年將實現碳負排放，含其擁有和租賃的建築物。 紐約市最大的租戶之一Google，對於商辦空間制定了積極碳中和目標。

雖挑戰連連，卻興起無限商機。若房地產業者從長遠看永續發展，投資創新技術和研發上，除規避可能面臨的法規罰款及風險，更減少為整體營運的負面衝擊；更有翻新工程和節能改造大需求，估計可創造比新建物高出兩倍的經濟價值，連同加惠供應鏈中的廣大中小企業。

如何落實？

據商業房地產技術研究公司CREtech預估，2019年投入房地產技術(Property Technology, Prop Tech)投資則高達為31.6億美元。表示全球管理房地產資產(價值約50兆美元)的企業決策團體之一，已責無旁貸地必須參與此一急迫的創新永續新科技；而企業創投(Corporate Venture Capital, CVC) 更是被用來協助他們完善其房地產創新科技的價值評估，以期讓核心業務華麗轉身。

其中，看準市場缺口的美國B型企業 – 第五牆創投(Fifth Wall Venture Capital) ，就是專攻房地產科技(PropTech)及其相關零售、物流業科技的投資機構。2017年成立以來，快速崛起至今管理總資產約為12億美元(約336億新台幣元)；背後有超過全球60個的有限合夥(Limited Partners)出資者，亦是企業創投夥伴，包含全球房地產與零售倉儲業巨頭如：世邦魏理仕集團(CBRE Group, Inc.)、戴德梁行(Cushman & Wakefield)、 萬豪酒店集團 (Marriott International Inc.)、英國歐洲房地產投資及倉儲物流開發商Segro、全美前三大住宅建築商霍頓(D.R. Horton)及萊納建築商(Lennar Corporation)及三菱房地產株式會社(Mitsubishi Estate Co., Ltd.)等。 投資組合中有如：智能住宅保險科技Hippo Insurance、共同工作空間Industrious 、線上訂製家具Interior Define等新創。

第五牆創投共同創辦人兼管理合夥人華萊士(Brendan  Wallace)就於《路透社》訪問時說明這產業的挑戰有多急迫：「2008 年全球金融危機之後，房地產從業者已意識到他們的業務不能再是買賣資產，而成為對環境及社會更好的營運商。他們都願意投資那些無論是在房地產科技、零售業科技，氣候科技等一流的新創公司。」

「因此當我們募集第一支房地產科技(PropTech)基金的九位企業創投夥伴時，他們都清楚的表示其目的不只要尋求財務回報，更重要的是，要採用技術後所帶來的相對應綜效和所從其投資技術所節省下來的成本。」

或許從投資者之一的建商自己的口中說會更有力些。全美前三大房地產公司之一的萊納建築商(Lennar Corporation)的執行總裁米勒(Stuart Miller)，就大大讚揚此企業創投的方向及與第五牆的合作，他對分析師表示：「使用第五牆所投資的房地產科技等標的，如不動產電商平台Opendoor、產權保險公司States Title、及線上房貸中介服務平台Blend等，都幫助萊納降低成本及增加毛利。」

改變與合作缺一不可

華萊士強調：「第五牆不同於一般的創投，更像是連結企業創投投資者與新創科技公司的影響力創投平台，在此平台上，將房地產、零售業及氣候科技上找到共同的洞察及綜效，如更好的資訊流、交易流程、合約條款等，以能有超越大盤的附加價值，而最終希望能獲得更永續的回報。」

「就正如第五牆的名字源於：傳統一方屋頂四面牆的時代已不復見，因此第五道牆則是創新技術與傳統四道牆的匯集點。」

他繼續：「房地產建築產業的脫碳是工程與創新的問題。因此，第五牆一開始所策劃的碳影響力計畫， 分為影響力企業創投及集體行動兩部分。首先要識別投資那些最有希望的減少城市和建築溫室氣體的解決方案及創新技術、企業及試圖解決最棘手問題的團隊。再透過召集全球最大、最具遠見的房地產業領袖所需承擔的責任，共同採取大膽而積極的行動，以識別，開發和採用關鍵的創新技術來真正解決產業中最急迫的問題。」

成為B型企業 說到做到

而正當第五牆的影響力企業創投計畫如火如荼展開時，《富比士》訪問中談到與B型企業的相遇，起因來自於其企業創投夥伴關切他們如何更好的展現第五牆本身的營運是否達到ESG？

第五牆策略幕僚長邁克爾·紐(Michael New)回覆：「與其他風險投資公司相比，第五牆擁有不同的利益相關者及對這些利益相關者的價值主張，我們企業使命定位就是以負責任的態度行事並在過程中善待我們的員工和所有利益相關者，以追求房地產產業的永續進步。因此，當下被問到時，我們就認知到，第五牆需要說到做到(walk the talk)。」

「因此，第五牆開始了B型企業的商業影響力評估(B Impact Assessment, BIA)流程，我們相信「若無法衡量就無法管理」」(No measurement, No management)的事。老實說，剛開始我們並沒有期望達到認證標準，只是抱持著想更好地衡量和檢視內部的流程及作法，並瞭解我們改進成長的藍圖，作為品牌差異的競爭優勢。」

他繼續：「雖然認證過程不適合膽小者，過程中得知我們所做的某些事情在許多方面都是相當進步，正式制定了員工關係、供應鏈和營運的各種政策及流程。如通過《員工健康政策》提高了員工福利，並增加了一項社區服務政策，使員工有三天社區服務假，也制定了環境和本地採購政策，以支持綠色與本地企業。當完成BIA時，才意識到將已做的事正式書面化，就能達到一定的門檻的極大成就感，同時感受到第五牆的客戶影響力其實還有很多需要做的。」

「因此，獲得B型企業認證對第五牆來說是一個有意義的里程碑，因為這是一個更大的旅程的開始 – 就是運用我們的投資專業，以有效且持續地幫助房地產行業重新評估其對扭轉全球氣候危機的貢獻。」

影響力商業模式小寶典

企業營運中，除追求股東利益，亦關心社區經營、環境友善、公司治理、員工照顧等利害關係者之利益，此為B型企業重視的影響力。在B型企業認證所採用的「商業影響力評估」中，商業影響力涵蓋營運(Operations)層面，及影響力商業模式(Impact Business Model)。所謂「影響力商業模式」，意指企業的產品/服務為特定利害關係者創造利益，且其為獲利來源。

以第五牆為例，在「客戶影響力」的「正面影響力」(Positive Impact) 方面得分達9.8分。內容包括評估公司對於投資對象/共同投資人的社會/環境績效所設立的盡職調查（due diligence）和正式的投資標準、其書面政策與作法。主要得分內容簡述如下：

Q. 貴公司的盡職調查 (due diligence) 涵蓋內容？（選擇題，得分1.94分）

V 實地訪查所有投資對象的社會和環境績效

V 進行並完成書面的影響力評估

V 要求投資對象管理層簡報營運計畫，說明其未來社會或環境策略/目標

V 若發現潛在的環境或社會敏感議題，要求投資對象提出第三方評估結果

Q. 貴公司是否設有正式的盡職調查流程，其根據社會/環境標準審查潛在投資對象，並將結果以書面方式提交投資委員會進行評估？（2.43分）

回答：是

Q. 貴公司的投資合約是否多會對投資對象的環境績效、勞僱關係、和/或社區參與，明列下述的期待作為？ （選擇題，得分1.82分）

V 投資對象必須完全符合相關的國內環保與勞僱標準

V 投資對象必須符合相關的國際環保與勞僱標準

Q. 貴公司的投資合約是否要求投資對象簽署企業倫理或反貪污政策守則？（2.43分）

回答：是

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